подробная инструкция

Как проверить квартиру

Проверить продавца + историю недвижимости
Как проверить продавца
Много информации в открытом доступе
Криминал
Преступник не ограничен в праве продавать своё имущество.
Важно, чтобы оно не было нажито преступным путём.
  • на сайте ГАС Правосудие просмотреть совпадения по ФИО
    • выбрать категорию уголовные дела
    • это позволит узнать об уже рассмотренных уголовных делах в отношении лиц с такими же как у продавца фамилией и инициалами
  • если в открытый доступ размещено обезличенное решение, то по описываемой там ситуации предположить какое она имеет отношение к продавцу
Банкротство
Плохое финансовое положение продавца не запрещает ему продавать своё имущество, но в некоторых случаях требует соблюдения определённых условий.
  • если человек уже признан банкротом, то в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (Федресурс) будут его данные, а также открытое дело по банкротству в Арбитражном суде
  • если он признавался банкротом, но дело уже закрыто, то в Федресурсе также будут его данные, но в арбитраже дело уже будет закрыто.
  • если финансовое положение даёт основания для признания банкротом. В некоторых случаях кредиторы заранее подают уведомление в Федресурс о том, что планируют обратиться в арбитраж для возбуждения дела о банкротстве. Чтобы понять финансовое положение человека, необходимо получить информацию по негативным долгам, судебным тяжбам; желательно посмотреть кредитную историю или хотя бы кредитные рейтинги человека.
  • это позволит узнать, признан ли сейчас человек банкротом
Кредиты
Исключить возникновение претензий от кредиторов продавца, "забывшего" погасить долги
  • получить от Продавца выписку из кредитной истории.
    • НБКИ
    • ОКБ (Сбербанк)
    • Эквифакс
  • чтобы убедиться в достоверности данных, нужно, как минимум, сопоставить формат выписок с кредитными отчетами, которые, например, вы получали по себе. Все бюро кредитных историй выдут вам ваши выписки бесплатно, не больше двух раз в год.
  • Можно зразу запросить данные в бюро кредитных историй или сначала узнать по реестру ЦБ РФ в каких бюро хранятся Ваши данные и далее запрашивать сведения из каждого
Бизнес активность
Бизнесмена или руководителя компании могут привлечь к субсидиарной ответственности. Это происходит, когда делец совершает действия не в интересах бизнеса, и такие действия причиняют ущерб его кредиторам (заказчикам, клиентам). Требования кредиторов в таком случае могут быть удовлетворены за счёт личного имущества недобросовестного предпринимателя. чтобы не возникли споры по личным сделкам в связи с привлечением бизнесмена к субсидиарной ответственности
  • получить открытые данные об участии в компаниях через любой интернет ресурс
    • Спарк
    • Сбис
    • Коммерсантъ картотека и т.п.
  • запросить у продавца бухгалтерскую отчетность по найденным компаниям, которые с ним связаны
  • проверить участие компании в судебных спорах (картотека арбитражных дел)
  • уточнить наличие информации о признании компании банкротом (ЕФРСБ)
  • посмотреть информацию о компании на сайте налоговой Прозрачный бизнес
Претензии
Административные, налоговые, гражданские
  • на сайте Судебного департамента просмотреть все суды РФ
    • выбрать либо все категории дел сразу, либо каждую из категорий поочерёдно
  • это позволит узнать об уже рассмотренных делах в отношении лиц с такими же, как у продавца, фамилией и инициалами
  • если в открытый доступ размещено обезличенное решение, то по описываемой там ситуации попробовать предположить, какое она имеет отношение к продавцу
  • также вероятность отнесения дела к продавцу можно оценить по тому, какие ещё в деле фигурируют лица
Группы риска
Диспансеры - оцениваем риск отъёма квартиры по суду, который может признать продавца не осознававшим своих действий
  • попросить продавца предоставить справки из психо- и нарко- диспансеров
  • чтобы убедиться в их достоверности, предложить продавцу сопровождать его в каждый из диспансеров
  • если не согласится, то посмотреть в справках фамилию врача, уточнить в диспансере, работает ли такой специалист
  • проверить, действительно ли именно указанный в справке диспансер обслуживает тот адрес, по которому прописан продавец
Фото в паспорте
Мошенники научились подделывать паспорта с данными реального собственника и собственными фото
  • запросить у продавца паспорт РФ, загран.паспорт, водительское удостоверение
  • сопоставить даты выдачи документов со степенью их износа
  • проанализировать различия фотографий в документах, соответствующих разнице в возрасте
  • найти человека в соцсетях и сопоставить фото на страницах с реальностью
Семейное положение
Вероятность оспаривания сделки бывшими супругами, детьми, родственниками наследодателя
  • отметки о семейном положении могут отсутствовать в паспорте по разным причинам (смена документа, "не успели поставить")
  • попросите Продавца предоставить справку из ЗАГС о наличии актовых записей по нему (браки, рождения детей)
  • если проверяется семейное положение наследодателя (умершего), то попросить его родственников (продавцов) предоставить такие справки из ЗАГС в отношении умершего
  • проверьте реестр наследственных дел по данным Нотариальной палаты РФ
Доверенные лица
Важно знать, что от продавца действует легально уполномоченный представитель
  • факт выдачи доверенности
  • её актуальность
  • можно проверить через Нотариальную палату РФ
Как проверить квартиру
краткое содержание раздела курса
Основания прав
Основание и срок владения, неточности, ошибки в регистрационных данных
  • получить от продавца все документы по квартире
    • договор в том числе на ипотеку
    • документы по оплате покупки
    • акт приёма-передачи объекта
    • свидетельство о праве
    • или полученную при первичной регистрации выписку из ЕГРН
    • свидетельство о наследстве
  • сверить все номера и даты регистрации с публичными данными Росреестр
Ограничения
Ипотека, иной залог, аренда, право пользования
  • ипотека, аренда, арест проверяются по открытым сведениям Росреесра
  • действующие права пользования (проживания) можно обнаружить в актуальной выписке из домовой книги или в ЕЖД (единый жилищный документ)
Блокировки
Ведомственные воздействия, запреты органов опеки
  • ведомственные воздействия являются служебными пометками в регистрационном деле объекта и служат для регистратора прямым указанием к действию
    • если, например, МВД указало, что, при подаче документов на сделку, нужно её приостановить и моментально сообщить куда следует, то в открытом доступе этой информации не будет, а сделку приостановят
    • при этом ведомство не обязано раскрывать перед Росреестром свои мотивы
  • Как вариант - обратиться в соответствующие структуры для проверки, фигурировал ли объект в каких-то делах
    • МВД
    • Органы опеки
    • Прокуратура
Переходы прав
Количество предыдущих собственников, как часто менялись владельцы, основания предыдущих переходов прав
  • сведения начиная с 1998 года есть в электронной выписке из ЕГРН о переходе прав, которую можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра
    • при этом в выписке указаны только ФИО собственников
    • могут содержаться данные об основаниях прекращения предыдущего права.
  • однако, по выписке НЕВОЗМОЖНО точно узнать, на основании чего возникло первое право собственности
  • попросите продавца предоставить все документы (их копии), которые ему предъявляли предыдущие владельцы
    • договор, в том числе на ипотеку
    • документы по оплате покупки
    • акт приёма-передачи объекта
    • свидетельство о праве
    • выписку из ЕГРН, полученную при первичной регистрации
    • свидетельство о наследстве
Права пользования третьих лиц
Исключить проблемы с отказниками, нарушением прав несовершеннолетних, появлением претендентов на вечное проживание
  • жильцы - кто прописан сейчас - можно узнать по актуальной выписке из домовой книги или по ЕЖД. Лучше покупать квартиру без зарегистрированных в ней лиц
  • периоды пользования,основания регистрации, адреса убытия - эти данные имеются в архивной выписке из домовой книги
    • официально могут предоставить только данные собственнику за период его владения
    • как вариант, обратиться в МВД с заявлением о подозрении на квартирное мошенничество и просьбой проверить историю проживания
Претензии по квартире
  • Споры о проживании, выселении, наследственные, семейные - если вы знаете данные всех лиц, которые жили в квартире, владели ей, то проанализировать ситуацию можно по данным об участии каждого их них в судебных процессах
  • Происшествия по адресу - поговорить с соседями, участковым, зайти в Управляющую компанию (узнать о коммунальных авариях, пожарах, вызовах скорой помощи)
  • Использование для массовой регистрации - чтобы снизить неприятные моменты, которые могут быть связаны с выездными проверками налоговой, миграционной службы или мероприятиями кредиторов