Убедитесь в отсутствии рисков Проверьте историю объекта Порядочность продавца
Как проверить квартиру
Краткое содержание курса
Основание и срок владения, неточности, ошибки в регистрационных данных
получить от продавца все документы по квартире
договор в том числе на ипотеку
документы по оплате покупки
акт приёма-передачи объекта
свидетельство о праве
или полученную при первичной регистрации выписку из ЕГРН
свидетельство о наследстве
сверить все номера и даты регистрации с публичными данными Росреестр
Ипотека, иной залог, аренда, право пользования
ипотека, аренда, арест проверяются по открытым сведениям Росреесра
действующие права пользования (проживания) можно обнаружить в актуальной выписке из домовой книги или в ЕЖД (единый жилищный документ)
Ведомственные воздействия, запреты органов опеки
ведомственные воздействия являются служебными пометками в регистрационном деле объекта и служат для регистратора прямым указанием к действию
если, например, МВД указало, что, при подаче документов на сделку, нужно её приостановить и моментально сообщить куда следует, то в открытом доступе этой информации не будет, а сделку приостановят
при этом ведомство не обязано раскрывать перед Росреестром свои мотивы
Как вариант - обратиться в соответствующие структуры для проверки, фигурировал ли объект в каких-то делах
МВД
Органы опеки
Прокуратура
Количество предыдущих собственников, как часто менялись владельцы, основания предыдущих переходов прав
сведения начиная с 1998 года есть в электронной выписке из ЕГРН о переходе прав, которую можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра
при этом в выписке указаны только ФИО собственников
могут содержаться данные об основаниях прекращения предыдущего права.
однако, по выписке НЕВОЗМОЖНО точно узнать, на основании чего возникло первое право собственности
попросите продавца предоставить все документы (их копии), которые ему предъявляли предыдущие владельцы
договор, в том числе на ипотеку
документы по оплате покупки
акт приёма-передачи объекта
свидетельство о праве
выписку из ЕГРН, полученную при первичной регистрации
свидетельство о наследстве
Исключить проблемы с отказниками, нарушением прав несовершеннолетних, появлением претендентов на вечное проживание
жильцы - кто прописан сейчас - можно узнать по актуальной выписке из домовой книги или по ЕЖД. Лучше покупать квартиру без зарегистрированных в ней лиц
периоды пользования,основания регистрации, адреса убытия - эти данные имеются в архивной выписке из домовой книги
официально могут предоставить только данные собственнику за период его владения
как вариант, обратиться в МВД с заявлением о подозрении на квартирное мошенничество и просьбой проверить историю проживания
Споры о проживании, выселении, наследственные, семейные - если вы знаете данные всех лиц, которые жили в квартире, владели ей, то проанализировать ситуацию можно по данным об участии каждого их них в судебных процессах
Происшествия по адресу - поговорить с соседями, участковым, зайти в Управляющую компанию (узнать о коммунальных авариях, пожарах, вызовах скорой помощи)
Использование для массовой регистрации - чтобы снизить неприятные моменты, которые могут быть связаны с выездными проверками налоговой, миграционной службы или мероприятиями кредиторов
Как проверить продавца
Инструкция для самостоятельных
Исключить покупку имущества, которое может быть признано нажитым преступным путём
попросить Продавца предоставить справку из МВД об отсутствии судимостей
на сайте Судебного департамента просмотреть все суды по РФ
выбрать категорию уголовные дела
это позволит узнать об уже рассмотренных уголовных делах в отношении лиц с такими же как у продавца фамилией и инициалами
если в открытый доступ размещено обезличенное решение, то по описываемой там ситуации попробовать предположить какое она имеет отношение к продавцу
проверить данные в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ)
это позволит узнать, признан ли сейчас человек банкротом
чтобы прогнозировать вероятность банкротства в ближайшее время, необходимо получить информацию по кредитам, негативным долгам, судебным тяжбам
Исключить возникновение претензий от кредиторов продавца, "забывшего" погасить долги
получить от Продавца выписку из кредитной истории
НБКИ
ОКБ (Сбербанк)
Эквифакс
чтобы убедиться в достоверности данных, нужно, как минимум, сопоставить её формат с кредитными отчетами, которые, например, вы получали по себе
Узнать по реестру ЦБ РФ в каких бюро кредитных историй (БКИ) хранятся Ваши данные и далее запрашивать сведения из каждого
чтобы не возникли споры по личным сделкам в связи с привлечением бизнесмена к субсидиарной ответственности
получить открытые данные об участии в компаниях через любой интернет ресурс
Спарк
Сбис
Коммерсантъ картотека и т.п.
запросить у продавца бухгалтерскую отчетность по найденным компаниям, которые с ним связаны
проверить участие компании в судебных спорах (картотека арбитражных дел)
уточнить наличие информации о признании компании банкротом (ЕФРСБ)
Административные, налоговые, гражданские
на сайте Судебного департамента просмотреть все суды РФ
выбрать либо все категории дел сразу, либо каждую из категорий поочерёдно
это позволит узнать об уже рассмотренных делах в отношении лиц с такими же, как у продавца, фамилией и инициалами
если в открытый доступ размещено обезличенное решение, то по описываемой там ситуации попробовать предположить, какое она имеет отношение к продавцу
также вероятность отнесения дела к продавцу можно оценить по тому, какие ещё в деле фигурируют лица
Диспансеры - оцениваем риск отъёма квартиры по суду, который может признать продавца не осознававшим своих действий
попросить продавца предоставить справки из психо- и нарко- диспансеров
чтобы убедиться в их достоверности, предложить продавцу сопровождать его в каждый из диспансеров
если не согласится, то посмотреть в справках фамилию врача, уточнить в диспансере, работает ли такой специалист
проверить, действительно ли именно указанный в справке диспансер обслуживает тот адрес, по которому прописан продавец
Мошенники научились подделывать паспорта с данными реального собственника и собственными фото
запросить у продавца паспорт РФ, загран.паспорт, водительское удостоверение
сопоставить даты выдачи документов со степенью их износа
проанализировать различия фотографий в документах, соответствующих разнице в возрасте
найти человека в соцсетях и сопоставить фото на страницах с реальностью
отметки о семейном положении могут отсутствовать в паспорте по разным причинам (смена документа, "не успели поставить")
попросите Продавца предоставить справку из ЗАГС о наличии актовых записей по нему (браки, рождения детей)
если проверяется семейное положение наследодателя (умершего), то попросить его родственников (продавцов) предоставить такие справки из ЗАГС в отношении умершего
проверьте реестр наследственных дел по данным Нотариальной палаты РФ
Важно знать, что от продавца действует легально уполномоченный представитель